Como renovar o contrato de locação não residencial

Especialista explica como proceder na renovação e em quais casos esta não é obrigatória.

O contrato de locação de imóveis urbanos é regido pela Lei nº8.245/91 e devido as alterações da Lei nº 12.212/2009, entre os tipos de locação previsto, é interessante pontuar alguns aspectos da locação de imóvel não residencial disposto no seu artigo 51.
A advogada Ana Isaura Mattos explica que as locações de imóveis não residenciais destinam-se a instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer atividade que não seja para o fim residencial. “Este tipo de locação possuí características próprias, entre elas, viabilizar ao inquilino a chamada renovação compulsória disposta no artigo 51 da Lei nº8.245/91”, explica.

Renovação de contrato

Quando da análise da possibilidade de renovação do contrato de locação não residencial, deve-se verificar inicialmente se a locação é destinada a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos, e se ocorre a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos.
“Neste caso pode-se somar o tempo de outros contratos com períodos inferiores, mais que consecutivos e ininterruptos e que somados chegam há cinco anos de locação, além da pontualidade com os alugueis e encargos da locação”, comenta Ana Isaura.
O direito à renovação deve ser exercido no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do término do prazo do contrato de locação. “Assim, é imprescindível que até seis meses antes do término do contrato em vigor, o locatário possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais”, comenta.
Caso não tenha renovado consensualmente com o locador, o locatário deverá, obrigatoriamente, ajuizar a ação renovatória, pois essa será a única forma de afastar o risco de perder seu ponto comercial. Por meio desta ação o juiz pode obrigar ao locador que renove o contrato, e se não atendido o que foi disposto, condenar o locador a perdas e danos.

Quando a renovação não é obrigatória

A Lei ainda prevê algumas situações em que o locador não está obrigado a renovar o contrato de locação. O artigo 52 traz as seguintes exceções à renovação do contrato:
• Quando, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua transformação ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
• Quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Já o artigo 72 da Lei nº8.245/91, estabelece que o contrato não será renovado quando o locador apresentar uma proposta melhor de terceiro devidamente comprovada pois a lei não pode obrigar o locador a ter seu imóvel locado por valor inferior ao de mercado. No entanto, na réplica, o locatário poderá aceitar pagar o que foi ofertado. E neste caso, o contrato será renovado nas bases propostas pelo terceiro.
Por fim, não sendo possível a renovação contratual, o locatário poderá, em alguns casos, requerer indenização, conforme determina o parágrafo 3º, do artigo 52 da Lei do Inquilinato, podendo ser compensado pelas despesas com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, na hipótese de a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições. Também igualmente terá direito a indenização caso o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou deixar de cumprir o que declarou que pretendia realizar

Fonte: Redimob.